CRIs e CRAs: Investindo no Setor Imobiliário e Agrícola

Os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e do agronegócio (CRA) têm ganhado destaque no mercado financeiro brasileiro, oferecendo oportunidades únicas de diversificação e rendimento.

Definição e Contexto Histórico

Os títulos de renda fixa de crédito privado surgiram como alternativa inovadora para transformar créditos em ativos negociáveis. O CRI foi criado pela Lei 9.514/97 para financiar empreendimentos imobiliários, enquanto o CRA adaptou esse modelo ao setor agrícola.

Nesse processo, companhias securitizadoras adquirem direitos creditórios de imóveis ou de produções agrícolas e emitem títulos que representam esses fluxos de caixa futuros.

Diferenças Essenciais Entre CRI e CRA

A distinção fundamental está no segmento de atuação e tipo de lastro:

Como Funciona a Securitização

O processo de securitização envolve três etapas principais: cessão de recebíveis, estruturação dos títulos e emissão no mercado.

Para um CRA, o produtor rural, cooperativa ou agroindústria oferece seus recebíveis à securitizadora, que antecipa os valores e emite os certificados.

No caso do CRI, proprietários ou incorporadoras transformam aluguéis ou parcelas de financiamento em títulos negociáveis, antecipando recursos para novos projetos.

Base Legal e Estrutura Regulatória

Tanto CRIs quanto CRAs são regidos pela Lei 9.514/97, que define regras para emissão, comercialização e garantias. Em 2025, novas normativas do Conselho Monetário Nacional reforçaram critérios de destinação e aperfeiçoaram a transparência.

Essas mudanças barraram 58% das operações que financiavam despesas passadas e 29% de emissões fora do escopo setorial, fortalecendo a segurança do investidor.

Características de Remuneração

Os títulos podem oferecer:

• Taxa pré-fixada: rendimento definido no momento da emissão.
• Taxa pós-fixada: atrelada a CDI, Selic ou outros índices.

Agências de classificação de risco avaliam qualidade e atribuem notas que influenciam custos de captação e percepção de segurança.

Tributação e Benefícios Fiscais

Para pessoa física, a rentabilidade de CRIs e CRAs é totalmente isenta de Imposto de Renda, gerando retorno líquido. Além disso, não há cobrança de IOF após 30 dias.

Já para pessoa jurídica, aplica-se a tabela regressiva de IR sobre renda fixa, variando de 22,5% a 15% conforme prazo de aplicação.

Garantias e Segurança

Os títulos podem contar com múltiplas garantias:

• Alienação fiduciária de imóveis ou terras
• Cessão fiduciária de direitos creditórios
• Penhor agrícola e fiança bancária

Importante destacar que não há cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), exigindo análise criteriosa do emissor.

Principais Riscos

Entre os riscos, destacam-se:

• Crédito: possibilidade de inadimplência dos emissores
• Liquidez: negociação menos frequente em bolsa

Esses fatores tornam os CRIs e CRAs aplicações de médio a longo prazo, com perfil diferenciado de volatilidade.

Quem Pode Investir

Investidores institucionais e pessoas físicas com maior capital podem acessar essas emissões, cuja aplicação mínima costuma ser mais elevada do que para outros títulos de renda fixa.

Esses certificados são ideais para quem busca diversificação avançada em setores estratégicos sem comprar propriedades físicas.

Vantagens e Desvantagens

Vantagens:

• Isenção fiscal para pessoa física
• Rentabilidade geralmente superior à média
• Financiamento direto de setores de alto impacto

Desvantagens:

• Ausência de proteção do FGC
• Necessidade de análise aprofundada
• Prazos normalmente mais longos

Estrutura de Pagamento

Os pagamentos podem ocorrer de forma periódica (trimestral, semestral) ou através de amortizações parciais no vencimento, devolvendo parte do capital investido e os juros de forma escalonada.

Considerações Finais

Os CRIs e CRAs representam uma evolução no mercado de renda fixa, unindo potencial de rendimento a projetos de infraestrutura imobiliária e desenvolvimento agrícola. Com análise adequada e visão de longo prazo, esses títulos podem ser peças-chave em uma carteira diversificada e sólida.